Respuesta de nuestro experto:

Que tenga distribución y haya sido habitado no justifica que sea habitable. Hacer el cambio de uso es costoso por lo que deberías negociar este aspecto en el precio con el propietario. Para ello tiene que pedir licencia de obras mayores al ayuntamiento (vaya a hacer reforma o no, es decir, si ya está hecha la reforma, igualmente se tiene que pagar la licencia), la licencia de obras mayores incluye la presentación de un plano sellado por el Colegio de Arquitectos, por lo tanto va a tener que pagar el sellado y el arquitecto que tiene que hacer el plano, y esto vale una pasta. Luego, si el ayuntamiento acepta el cambio de uso (es el nombre de este proceso de cambio de local a vivienda), va a tener que pagar a un notario para hacer de nuevo la escritura donde conste que es una vivienda y pagar el registro de la propiedad para que conste registralmente que la finca es una vivienda. Pero
piensa, que es difícil que el ayuntamiento acepte el cambio de uso por muchos motivos: el primero es que cada edificio tiene que cumplir una normativa respecto a la cantidad de viviendas que puede haber, por la densidad de vivienda en la zona que estipula el plan urbanístico de la zona. Así, si en el edificio hay 6 viviendas y no se admiten más, no va aceptar cambiar un local a vivienda en la finca porque se superaría el cupo de vivienda. Por otro lado, si la vivienda no cumple con las normas para que le den la cédula de habitabilidad (altura de techos, ventilación, etc...) no darán el cambio de uso tampoco. Después está también el plan de usos de la zona, que es lo que regula qué tipo de construcción puede haber en los inmuebles de la zona, es decir, si puede haber un restaurante, un bar, un servicio religioso o una vivienda en la planta baja en esa zona. Si el plan de usos dice que no puede haber vivienda tampoco le van a dar el cambio de uso. El ayuntamiento no te va a decir nada porque vivas en tu local. Inconvenientes:
1) no vas a poder dar de alta el gas, porque hace falta cédula de habitabilidad y los locales no la puede tener (a no ser que te den el cambio de uso)
2) la hipoteca: si hay buen rollo con el banco te va a tasar un poco más alto que a precio de tasación de un local, pero nunca como un piso. Y la ley estipula que para un local no te pueden dar más de un 60% (como mucho un 70 pero no más) del valor de tasación, en hipoteca, y máximo a 15 años (si hay buen rollo y se estiran un poco... 18 años), con lo que, si el precio es casi el precio de un piso o poco menos que un piso, te saldrá a pagar una
cuota de hipoteca bastante alta (piensa que los bancos te dan hipoteca si la cuota a pagar no supera el 60% de tus ingresos mensuales). Piensa que a parte, las condiciones de las hipotecas para locales (interés, índice, y tal) son un poco peores para locales que para viviendas. Hay otra solución, que tus padres o alguien de mucha confianza te deje pedir una hipoteca sobre un inmueble suyo, vas a poder pedir lo que necesites y a 30 años o los que el banco te dé, y pagarás una hipoteca normal y corriente con muy buenas condiciones (es lo que yo hice)
3) la declaración de la renta: no vas a poder desgravarte nada de intereses porque lo que compras es un local, no una vivienda.
4) si vuelves a vender el local vas a tributar un 15% del beneficio que obtengas de la venta, porque no te puedes acoger a no pagar nada como el resto de mortales porque no has vendido tu vivienda, sino un local.

No sé, tú mismo...... pero yo te diría que si por precio te lo venden a precio parecido al de un piso, no lo cojas.